Rénovation Globale Tertiaire

Optimisez la performance énergétique de vos bâtiments tertiaires avec une approche globale et financée. Répondez aux obligations du décret tertiaire tout en réduisant vos charges.

Qu’est-ce que la rénovation globale tertiaire ?

La rénovation globale tertiaire consiste à optimiser la performance énergétique d’un bâtiment en combinant plusieurs interventions complémentaires plutôt que des travaux isolés. Cette démarche coordonnée traite l’enveloppe du bâtiment, les systèmes de chauffage, la ventilation, l’éclairage et les systèmes de gestion intelligente pour obtenir des résultats optimaux.

En France, les bâtiments du secteur tertiaire représentent environ 17% de la consommation énergétique finale et 1,2 milliard de m² de surface, consommant environ 249 TWh d’énergie chaque année, dont 37% proviennent encore d’énergies fossiles. Face à ces enjeux, la rénovation globale s’impose comme un levier incontournable pour atteindre les objectifs de décarbonation.

Le Décret Tertiaire : une obligation réglementaire

Le Décret Tertiaire (aussi appelé Dispositif Éco Énergie Tertiaire ou DEET), issu de la loi ELAN de 2018, impose aux propriétaires et exploitants de bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² des objectifs ambitieux de réduction des consommations énergétiques :

• -40% d’ici 2030 par rapport à une année de référence (entre 2010 et 2022)

• -50% d’ici 2040 de consommation énergétique finale

• -60% d’ici 2050 pour atteindre la neutralité carbone

Cette obligation s’applique aux bâtiments hébergeant des activités tertiaires : bureaux, commerces, hôtels, établissements de santé, d’enseignement, services publics, équipements sportifs et culturels, logistique et infrastructures de transport.

Échéances et obligations 2025-2030

Le calendrier du décret tertiaire fixe plusieurs dates clés :

• 30 septembre 2025 : déclaration obligatoire des consommations énergétiques 2024 sur la plateforme OPERAT

• Fin 2025 : fin de la période de tolérance, premiers contrôles des trajectoires de réduction

• Avant fin 2027 : choix définitif de l’année de référence et dossier technique de modulation si nécessaire

• 31 décembre 2030 : premier palier d’objectif à atteindre (-40%)

• 2031 : vérification de l’atteinte des objectifs avec sanctions possibles en cas de non-conformité

Au 31 janvier 2024, 291 000 Entités Fonctionnelles Assujetties (EFA) ont été déclarées sur OPERAT, dont 80% avaient déclaré au moins une consommation. 19% des établissements n’avaient pas encore effectué cette démarche obligatoire, s’exposant à des sanctions pouvant atteindre 7 500 € d’amende administrative.

Décret BACS : l’obligation de systèmes intelligents

Complémentaire au décret tertiaire, le Décret BACS (Building Automation & Control Systems) impose l’installation de systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments (GTB) pour optimiser leur performance énergétique :

• Depuis le 1er janvier 2025 : obligation pour les bâtiments existants avec équipements > 290 kW

• D’ici le 1er janvier 2027 : obligation étendue aux équipements > 70 kW

• Depuis avril 2024 : obligation pour tous les bâtiments neufs avec puissance > 70 kW

Ces systèmes permettent un pilotage en temps réel du chauffage, de la ventilation, de la climatisation et de l’éclairage, avec un suivi détaillé des consommations. Ils sont essentiels pour atteindre les objectifs du décret tertiaire.

Fiches CEE pour la rénovation tertiaire

Le dispositif des Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) permet de financer une partie significative des travaux de rénovation globale. Plus de 59 fiches d’opérations standardisées sont disponibles pour le secteur tertiaire. Voici les principales :

• Fiche BAT-EN-101 : Isolation de combles ou toitures – Réduction des déperditions thermiques par le toit

• Fiche BAT-EN-102 : Isolation des murs – Isolation par l’extérieur ou l’intérieur des murs

• Fiche BAT-EN-103 : Isolation d’un plancher – Isolation des planchers bas et intermédiaires

• Fiche BAT-EN-104 : Fenêtre ou porte-fenêtre avec vitrage isolant – Remplacement des menuiseries

• Fiche BAT-EN-107 : Isolation des toitures-terrasses – Isolation par l’extérieur des toitures plates

• Fiche BAT-TH-113 : Pompe à chaleur air/eau ou eau/eau – Remplacement des systèmes de chauffage

• Fiche BAT-TH-116 : Système de gestion technique du bâtiment (GTB) – Automatisation et contrôle (bonifiée pour classes A et B)

• Fiche BAT-TH-158 : Pompe à chaleur réversible air/air – Chauffage et climatisation performants

• Fiche BAT-EQ-127 : Luminaires LED intérieurs – Efficacité lumineuse ≥ 140 lm/W, durée 50 000 heures

Évolutions CEE 2025

Le dispositif CEE connaît des évolutions importantes en 2025, avec un recentrage sur les opérations structurantes :

• Suppression de 10 fiches CEE (71e arrêté, juillet 2025) : élimination des « petits gestes » à faible impact

• Hausse des contrôles anti-fraude : loi Cazenave (juin 2025) impose traçabilité et reste à charge minimal

• Focus sur les rénovations globales : valorisation accrue des opérations ambitieuses et coordonnées

• Bonification GTB : prime renforcée pour les systèmes de gestion technique de classe A et B

• Fin de la 5e période : objectif de 3 100 TWh cumac à atteindre d’ici fin 2025

À noter : une nouvelle fiche dédiée à la rénovation globale des bâtiments tertiaires est en cours de préparation par le ministère de la Transition écologique, visant à renforcer le financement des démarches ambitieuses.

Top 5 des opérations CEE tertiaire

D’après les données de distribution des CEE, voici les opérations les plus réalisées dans le secteur tertiaire :

• 1. Isolation des toitures-terrasses (BAT-EN-107) – Opération majeure pour les bâtiments commerciaux et bureaux

• 2. Isolation des murs (BAT-EN-102) – Réduction significative des déperditions thermiques

• 3. Fenêtres isolantes (BAT-EN-104) – Amélioration du confort et réduction des pertes énergétiques

• 4. Pompes à chaleur air/eau (BAT-TH-113) – Remplacement des chaudières fossiles, éligible Coup de pouce

• 5. Pompes à chaleur réversibles air/air (BAT-TH-158) – Solution performante chauffage et climatisation

Approche globale recommandée par Vborne

Pour maximiser l’efficacité et les économies, Vborne recommande une approche en plusieurs étapes :

• Audit énergétique complet : identification des gisements d’économies et priorisation des travaux

• Traitement de l’enveloppe : isolation performante des toitures, murs, planchers et menuiseries

• Optimisation des systèmes CVC : remplacement par des équipements performants (PAC, ventilation double-flux)

• Installation GTB/BACS : pilotage intelligent et suivi des consommations en temps réel

• Éclairage LED intégral : réduction de 70% de la consommation sur ce poste

• Sensibilisation des occupants : formation aux éco-gestes et bonnes pratiques

• Accompagnement administratif : déclaration OPERAT, dossiers CEE, suivi réglementaire

Avantages d’une rénovation globale

Par rapport à des travaux isolés, l’approche globale offre de multiples bénéfices :

• Économies d’énergie maximales : jusqu’à 50-60% de réduction des consommations

• Réponse aux obligations : conformité assurée avec le décret tertiaire et BACS

• Financement optimisé : cumul des primes CEE sur l’ensemble des opérations

• Valorisation du patrimoine : amélioration du DPE et attractivité accrue

• Confort amélioré : température homogène, qualité d’air, acoustique

• Réduction de l’empreinte carbone : contribution aux objectifs RSE

• Anticipation des normes futures : préparation aux échéances 2040 et 2050

• Charges réduites : baisse significative des factures énergétiques

Notre accompagnement global

Vborne vous accompagne de A à Z dans votre projet de rénovation globale tertiaire :

• Audit énergétique réglementaire : diagnostic complet de vos bâtiments et identification des travaux prioritaires

• Stratégie décret tertiaire : analyse de votre trajectoire, optimisation des objectifs, conseil sur la méthode (relative ou absolue)

• Coordination des travaux : planification, gestion des entreprises, suivi de chantier

• Maximisation des primes CEE : montage des dossiers, négociation avec les obligés, gestion administrative complète

• Installation GTB/BACS : mise en conformité avec le décret BACS, pilotage énergétique intelligent

• Déclaration OPERAT : saisie annuelle des consommations, attestations, suivi réglementaire

• Suivi post-travaux : mesure des économies réelles, optimisation continue, reporting